Quy trình thực hiện dự án đất nền và khu đô thị từ A đến Z

Khi mua đất nền dự án, nhiều khách hàng vẫn chưa nắm rõ quy trình thực hiện một dự án bất động sản từ đầu đến cuối. Ngay cả những nhân viên kinh doanh lâu năm cũng có thể cảm thấy mơ hồ về các bước cần thiết. Bài viết này sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về quy trình thực hiện một dự án đất nền hay khu đô thị, từ những bước chuẩn bị đầu tiên đến khi hoàn thiện sản phẩm cuối cùng: đất nền có sổ hồng trong khu dân cư. Hãy cùng dautu.world tìm hiểu chi tiết và dễ hiểu nhất về quy trình này.

Quy trình làm dự án đất nền (khu đô thị)

Bước 1: Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đất nền

Khi thực hiện một dự án đất nền, chủ đầu tư thường bắt đầu với các loại đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây lâu năm, hoặc đất rừng sản xuất. Điều này là do đất nông nghiệp thường có giá thấp hơn và chi phí đền bù thấp hơn so với đất ở (đất thổ cư), nơi đã được xây dựng nhiều và có giá trị cao hơn. Nếu khu vực có quá nhiều đất thổ cư, việc thực hiện dự án sẽ ít được ưa chuộng vì chi phí đền bù cho người dân sẽ rất cao, làm giảm lợi nhuận của dự án.

• Để có được đất cho dự án, chủ đầu tư có thể sử dụng một số phương pháp. Một cách phổ biến là mua và thu gom các lô đất liền kề nhau. Sau khi tập hợp được một khu đất đủ lớn, chủ đầu tư sẽ xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước. Nếu thành công, họ sẽ được giao đất để triển khai dự án đất nền, tạo nên một khu dân cư mới.
• Một phương pháp khác là thông qua đấu giá. Ví dụ, tại các địa phương như Long Thành – Đồng Nai, các khu đất lớn có thể được đấu giá công khai. Chính quyền địa phương sẽ khai thác và phát triển các khu đất này, sau đó mời các công ty bất động sản tham gia đấu giá để trở thành chủ đầu tư.

Chẳng hạn, vào ngày 23/8/2019, Công ty Bất động sản Hà An, thuộc Tập đoàn Đất Xanh, đã thắng thầu đấu giá khu đất 92.2ha tại xã Long Đức – Long Thành – Đồng Nai với mức giá 3.060 tỷ đồng. Ngay sau khi giành được quyền sử dụng khu đất này, Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai dự án khu đô thị Gem Sky World. Dự án này đã thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư tại TP.Hồ Chí Minh và Đồng Nai, nhờ vào việc cung cấp cơ hội đầu tư hấp dẫn và hứa hẹn lợi nhuận cao.

Thông qua những cách tiếp cận này, các chủ đầu tư có thể tận dụng lợi thế từ việc sở hữu và phát triển các khu đất nông nghiệp để biến chúng thành những dự án đất nền hoặc khu đô thị, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường bất động sản.

Bước 2: Công tác đền bù khá quan trọng khi lập dự án đất nền

Công tác đền bù là một bước quan trọng và quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án đất nền trong quy trình phát triển bất động sản. Đây là một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả của dự án. Để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo thành công, chủ đầu tư cần phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất trong khu vực dự định triển khai dự án. Nhiều dự án không đạt được mục tiêu này đã gặp khó khăn và thất bại vì không thể hoàn tất công tác đền bù.

Khi đã hoàn tất việc thu gom đất, chủ đầu tư cần xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước. Sau khi nhận được sự chấp thuận, công tác đền bù sẽ được thực hiện dưới sự quản lý của nhà nước. Một ban bồi thường sẽ được thành lập để thực hiện các nhiệm vụ như thống kê, kê biên và định giá đất. Chủ đầu tư sẽ cần phải chuyển tiền cho ban bồi thường để thực hiện việc đền bù cho các chủ sở hữu đất.

Quá trình này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các chủ đất mà còn giúp chủ đầu tư triển khai dự án một cách suôn sẻ và hiệu quả hơn. Công tác đền bù được thực hiện cẩn thận và minh bạch sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án, tránh những tranh chấp pháp lý và giảm thiểu rủi ro tài chính.

Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư

Để thực hiện một dự án đất nền, việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư là một bước quan trọng. Chủ đầu tư cần phải xin phép chính quyền địa phương, cụ thể là Ủy ban Nhân dân (UBND) Quận hoặc Huyện nếu dự án có quy mô nhỏ hoặc vừa. Đối với các dự án lớn hơn, việc xin phép sẽ cần được thực hiện tại cấp tỉnh hoặc thành phố.

Quá trình xin chấp thuận này bao gồm việc kiểm tra sự phù hợp của dự án với quy hoạch của nhà nước và các kế hoạch phát triển khu vực. Nếu khu vực dự định triển khai dự án đáp ứng các tiêu chí quy hoạch và có tiềm năng phát triển, UBND sẽ cấp văn bản chấp thuận, đồng ý cho công ty thực hiện dự án.

Ví dụ, nếu bạn muốn triển khai một dự án đất nền tại Phú Mỹ, bạn sẽ cần xin phép UBND Thị xã Phú Mỹ. Trong trường hợp dự án có quy mô lớn, giấy phép cần được cấp bởi UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc nhận được sự chấp thuận từ các cơ quan chức năng này là cơ sở pháp lý quan trọng để tiếp tục các bước tiếp theo trong quá trình thực hiện dự án.

Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng

Sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, bước tiếp theo là xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư phải làm việc với Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc để được duyệt phương án đầu tư hạ tầng. Phương án này sẽ quy định rõ ràng về cách thức phát triển khu đất, bao gồm việc phân định các khu vực cho dân cư, thương mại, và các tiện ích công cộng như trường học, chợ, bệnh viện.

Cụ thể, phương án đầu tư hạ tầng sẽ xác định các yếu tố quan trọng như mật độ xây dựng, số lượng đất được phân lô, các khu vực dành cho tiện ích công cộng, chiều cao tối đa của các công trình, cũng như các hệ thống cơ sở hạ tầng như điện, nước, thoát nước và chiếu sáng.

Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500

Sau khi phương án đầu tư hạ tầng được chấp thuận, bước tiếp theo là xin quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ UBND Quận hoặc Huyện. Đây là một bước quan trọng trong quy trình thực hiện dự án bất động sản.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là một tài liệu quan trọng, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn hơn 5ha. Đối với các dự án quy mô nhỏ hơn, quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 cũng sẽ được yêu cầu. Quyết định 1/500 xác nhận rằng UBND Quận hoặc Huyện đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng đã được trình bày trước đó và cho phép chủ đầu tư triển khai dự án.

Quyết định 1/500 là một văn bản pháp lý mà nhiều khách hàng khi mua đất dự án thường quan tâm, bởi nó chứng minh rằng dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong quyết định này, sẽ ghi rõ các thông tin chi tiết về khu đất, bao gồm:

• Thông tin chủ đầu tư: Ai là đơn vị đứng ra thực hiện dự án.
• Vị trí khu đất: Địa chỉ cụ thể của dự án.
• Quy hoạch kiến trúc: Cách bố trí các khu vực trong dự án, bao gồm các block, công trình công cộng, tiện ích.
• Chiều cao công trình: Quy định về độ cao của các tòa nhà.
• Khoảng lùi: Khoảng cách lùi trước, lùi sau của các công trình so với ranh giới khu đất.
• Hạ tầng: Các yếu tố liên quan đến hệ thống đường xá, giao thông, cấp nước, thoát nước và chiếu sáng.

Quyết định 1/500 là cơ sở pháp lý để triển khai tiếp các bước thiết kế và thi công dự án, giúp đảm bảo rằng dự án được thực hiện đúng theo quy hoạch và các quy định của pháp luật.

Bước 6: Xin giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước cấp, cho phép chủ đầu tư thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.

Đối với dự án bất động sản, giấy phép xây dựng cần thiết là Giấy phép xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, bao gồm các công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, cùng các công trình phụ trợ khác. Giấy phép này đảm bảo dự án được triển khai đúng quy định và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng

Sau khi có quyết định 1/500, chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Việc này bao gồm:

• Công trình dịch vụ: Các công trình phục vụ nhu cầu của cư dân như trường học, chợ, bệnh viện.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thông, cấp điện, nước, thoát nước và chiếu sáng công cộng.

Cơ sở hạ tầng cần được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, hệ thống cống thoát nước và thu gom rác thải.

Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng

Đối với dự án đất nền, việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng là bước quan trọng và bắt buộc. Quy trình nghiệm thu bao gồm:

• Nghiệm thu chất lượng, số lượng và vị trí: Đảm bảo các công trình hạ tầng được xây dựng đúng theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
• Đo đạc và cắm mốc: Xác định chính xác các điểm mốc và vị trí trong dự án.

Việc nghiệm thu phải được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi dự án được triển khai, không phải do chủ đầu tư tự thuê đơn vị tư nhân. Cơ quan thẩm quyền sẽ xác nhận và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu để đảm bảo tính pháp lý và hợp lệ của kết quả nghiệm thu.

Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô.

Trước khi cấp sổ hồng cho từng lô trong dự án đất nền, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm:

• Tiền sử dụng đất
• Tiền thuê đất
• Thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)

Chủ đầu tư cần nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc nhiều cuốn sổ hồng) để tổng hợp và xác định các lô đất đã chuyển sang mục đích đất ở và các lô chưa chuyển đổi.

Trên đây là 9 bước cơ bản để thực hiện một dự án đất nền khu dân cư. Mỗi bước có thể bao gồm nhiều hạng mục chi tiết khác và quy trình có thể khác nhau tùy theo từng địa phương. Do đó, các chủ đầu tư nên liên hệ với phòng tài nguyên và môi trường tại địa phương để được tư vấn và hỗ trợ cụ thể.

Lưu ý: Một số dự án có thể đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp sổ hồng cho từng lô trước khi hoàn tất hạ tầng và nghiệm thu. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng cho khách hàng có thể bị hạn chế và thường có ghi chú như: “Chỉ được phép chuyển nhượng sau khi hoàn thành dự án.”

Chủ đầu tư được phép bán ở bước nào trong quy trình thực hiện dự án?

Theo luật một dự án đất nền đủ điều kiện để bán, thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: (căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
4. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Khi bán đất nền, giai đoạn nào có thể tùy thuộc vào từng chủ đầu tư và các loại hợp đồng được ký kết. Một số chủ đầu tư có thể bắt đầu bán ngay từ khi mới đạt thỏa thuận về đất, trước khi dự án hoàn thành. Họ có thể sử dụng các hợp đồng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hoặc trái phiếu trong giai đoạn này.

Để có pháp lý chính thức và bảo đảm quyền lợi, cần phải có sổ hồng riêng. Tuy nhiên, việc này có thể mất thời gian và không phải lúc nào cũng khả thi ngay từ đầu.

Thường thì các chủ đầu tư có thể bắt đầu chạy thông tin dự án (rumor) khi quy hoạch 1/500 đã được nộp và gần được duyệt, kết hợp với việc mua đất xong. Trong giai đoạn này, các hợp đồng thường là hợp đồng nguyên tắc hoặc hợp đồng hợp tác, chứ không phải hợp đồng mua bán chính thức.

Khi mua đất, bạn nên hỏi nhân viên bán hàng về tiến độ dự án và yêu cầu xem các văn bản liên quan. Nếu họ không thể cung cấp văn bản chứng minh tiến độ, có thể dự án còn đang ở giai đoạn hứa hẹn hoặc chờ đợi.

Danh sách pháp lý của một dự án bất động sản

1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư Dự án
3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5. Nhiệm vụ quy hoạch
6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7. Duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9. Điều chỉnh quy hoạch
10. Công bố quy hoạch
11. Chấp thuận đầu tư
12. Phê duyệt Dự án đầu tư
13. Ký quỹ
14. Chuyển mục đích sử dụng đất
15. Giao đất
16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
18. Chuyển nhượng Dự án
19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20. Xin phép san lấp
21. Xin phép xây dựng hạ tầng
22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25. Xin phép xây dựng
26. Thông báo khởi công
27. Nghiệm thu móng
28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30. Đăng ký hợp đồng mẫu
31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33. Hoàn công
34. Bàn giao nhà cho người mua
35. Cấp số nhà
36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

Các chi phí khi làm dự án bất động sản đất nền

Dưới đây là ví dụ một số chi phí cơ bản khi triển khai một dự án bất động sản khu dân cư. Tuỳ mỗi khu vực và mỗi dự án sẽ có mức giá khác nhau.

• Tiền sử dụng đất (ví dụ 5tr/m2, tương ứng với diện tích 100ha, diện tích đất ở chiếm 50% = 2.500 tỷ đồng)
• Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích
• Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng.
• Chi phí lãi vay
• Phí quản lý và chi phí phát sinh khác.
• Ngoài ra phải cộng thêm mức lợi nhuận từ chủ đầu tư.

Kết luận

Quy trình thực hiện một dự án đất nền và khu đô thị từ A đến Z là một hành trình phức tạp và đòi hỏi sự chú ý đến từng bước nhỏ. Từ việc chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chấp thuận đầu tư, cho đến việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng và nghiệm thu, mỗi giai đoạn đều đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của dự án.

Chủ đầu tư cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định và yêu cầu từ các cơ quan chức năng, đồng thời đảm bảo các nghĩa vụ tài chính liên quan để đảm bảo dự án được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả. Việc cập nhật tiến độ và cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng cũng là yếu tố then chốt để tạo dựng niềm tin và sự minh bạch trong giao dịch bất động sản.

 

About The Author